Визуальное соединение балкона с кухней или другой комнатой возможно только с помощью специальных балконных дверей (см. ниже), но даже их установка не всегда возможна. Легально создать полноценное соединение со смежной комнатой невозможно.
Объединение балкона с комнатой или кухней. Все нюансы.
Соединение балкона с комнатой запрещено пунктом 10.18 Приложения 1 ППБ № 508. Однако часто можно демонтировать подоконник, порог или даже часть наружной стены и установить балконную дверь.
В этой статье мы рассмотрим все аспекты и особенности такого переоборудования. Но сначала мы дадим краткую информацию для тех, кто хочет узаконить объединение комнаты с балконом с помощью наших специалистов.
Объединение балкона с комнатой — согласование и цена.
1. Между балконом и внутренним помещением обязательно должны быть установлены светопрозрачные двери.
Отказ жилищной инспекции в объединении балкона и кухни без двери
Конечно, большинство людей хотели бы сделать балкон частью комнаты или кухни и таким образом расширить его площадь. С юридической точки зрения, в прошлом не существовало нормативных актов, которые бы прямо запрещали подобную перепланировку. Однако на практике, к сожалению, было невозможно реализовать подобные идеи объединения кухни и балкона или комнаты и балкона и получить разрешение на их переоборудование. Если план переоборудования квартиры не предусматривал наличие двери между балконом и жилой комнатой, Жилищная инспекция, как компетентный орган, отказывала в выдаче разрешения на такое переоборудование. Согласно статье 1(14) Строительного кодекса Российской Федерации, она посчитала, что такое объединение балкона и комнаты или кухни представляет собой реконструкцию. А для реконструкции, согласно тому же Строительному кодексу, требуется разрешение на строительство от Комитета государственного строительного надзора города Москвы. Пример такого отказа Жилищной инспекции можно увидеть на фото справа. Список документов, необходимых для получения такого разрешения, был огромен и перечислен в статье 51(7) Гражданского кодекса. Фактически, получение такого разрешения было сравнимо с получением разрешения на строительство целого здания. И даже когда все необходимые документы были представлены, Мосгосстройнадзор не выдал разрешение на такую реконструкцию. Свою позицию в этом вопросе чиновники обосновали следующим образом. Если балкон соединен с комнатой или кухней, то система отопления должна обогревать и это помещение, что не было предусмотрено при проектировании и строительстве здания. Если балкон присоединен к внутренней комнате квартиры, отапливаемая площадь существенно не увеличивается, и это не влияет на работу системы отопления. Однако если разрешить всем квартирам иметь балконы, то при недостаточной теплоизоляции ограждающих конструкций здания к внутренним помещениям добавится значительное количество холодных балконов, с которыми система отопления может не справиться, что приведет к недопустимо низким температурам в квартирах. Ранее, в 2012 году, объединение балкона с кухней или комнатой было разрешено и предусмотрено отдельным пунктом в 508-м постановлении Правительства Москвы, но тогда в Жилищную инспекцию поступили многочисленные жалобы от владельцев квартир, столкнувшихся с промерзанием наружных стен и потолков из-за соседей, сделавших такое объединение, что привело к образованию плесени и грибка.
Как присоединить балкон к комнате
Так, через год по инициативе Жилищной инспекции этот пункт был исключен из постановления и в разрешении на объединение балкона с кухней или комнатой было категорически отказано. Теперь, постановлением Правительства Москвы № 508 от 2023 года, введен пункт 9.18 приложения 1 с четким запретом на объединение балкона с внутренней комнатой (в последней редакции постановления Правительства Москвы № 1083 от 15.06.2020).
Нет. Балконы не объединяются с комнатами и кухнями.
Для того чтобы присоединить балкон к комнате, теоретически он должен быть утеплен и остеклен. Причем остекление должно быть теплым, обычные одинарные стеклопакеты не подойдут, нужны толстые стеклопакеты. Такие, какие используются в стеклопакетах.
Теплые стеклопакеты для балконов Балконы весят около 150-200 кг. Если добавить теплоизоляцию и отделку, то это еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту составляет 200 кг. Это критическая нагрузка для маленького балкона в старом здании — по такому балкону даже ходить небезопасно, не говоря уже о том, чтобы ставить на него мебель или полки.
Что можно
Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не допускаются. Поэтому также невозможно соединить балкон с комнатой или кухней.
Как присоединить лоджию к комнате
✅ Вы можете только заменить старый изношенный балкон на новый: укрепить плиту, заменить перила. Если производитель предусмотрел остекление балкона, вы также можете заменить его на такое же по весу и характеристикам. Возможно, вы также захотите установить легкое напольное покрытие — например, палубную доску.
Балкон — это холодное помещение. Если он соединен с квартирой, тепловой цикл дома будет нарушен. Если многие хозяева одновременно снимут двери и окна, во всем доме станет холоднее. Кроме того, будет образовываться конденсат и расти плесень.
Можно ли устанавливать лоджию, зависит от региональных норм. В некоторых районах можно установить лоджию — уточните допустимые варианты в местной администрации или жилищном управлении.
Что можно
В Москве лоджии, балконы и террасы запрещено присоединять к жилым помещениям (Постановление Правительства Москвы № 508-ПП). Но возможности все же есть.
Лоджию можно застеклить и утеплить, провести туда электричество. Однако если эти изменения не включены в план застройщика, их необходимо согласовать как переоборудование.
✅ Отопление электрическим теплым полом или радиатором.
✅ Единственным законным способом присоединения лоджии к квартире в Москве является замена оконного блока на французскую дверь.
Балконная дверь визуально соединяет комнату с лоджией. Комната становится светлее. Тепловой баланс дома не нарушается: лоджия по-прежнему отделена от жилой зоны.
Остекленные напольные двери могут быть как раздвижными, так и открывающимися. Они должны быть герметично закрыты и предотвращать утечку тепла из жилища. Параметры остекления и профилей выбирают проектировщики, когда выполняют расчеты и планируют будущий ремонт.
Что нельзя
Если хозяевам нравится вариант с балконной дверью и они хотят въехать в квартиру, то они должны согласиться на любые изменения — от утепления балкона до замены оконного блока на дверь. О том, как можно согласовать ремонт, мы рассказывали в другой статье. Однако иногда процесс меняется, поэтому перед осмотром квартиры следует проверить список документов.
⛔️ Из-за возможного нарушения теплового цикла дома на лоджии нельзя устанавливать батареи отопления. Также не стоит устанавливать полы с подогревом, а только подстраховаться на случай протечки воды.
⛔️ Даже если вы утеплите балкон и установите там отопление, нельзя просто убрать оконный блок.
⛔️ Во многих домах нельзя сносить подоконник — он поддерживает плиту лоджии. Если его убрать или опустить, лоджия может обрушиться. В этом случае балкон можно просто утеплить и использовать как дополнительную комнату.
⛔️ В большинстве домов парапет и балка, укрепляющая оконный проем над ним, не могут быть демонтированы. Застройщик должен уточнить, распространяется ли такое ограничение на данное жилище.
Можно ли не согласовывать?
⛔️ В квартирах, начиная с пятого этажа, нельзя полностью сносить перегородки — на лоджии должно оставаться пространство не менее 1,2 метра. Это требование пожарной безопасности: В случае пожара жильцы могут спрятаться за ними.
Процедура объединения
Очень часто перепланировка утверждается только после ее проведения, а большинство перепланировок было проведено много лет назад. Владельцы таких домов считают, что они могут заплатить небольшой штраф и после этого перепланировка будет внесена в реестр. Однако затем им приходится получать большое количество разрешений и добиваться их получения через суд. «Если перепланировка была произведена с нарушением строительных норм и правил, вам придется заплатить штраф и вернуть все в первоначальное состояние. Штраф за незаконную перепланировку составляет от 2 000 до 2,5 000 рублей для физических лиц и от 350 000 до 1 миллиона рублей для юридических лиц. Кроме того, законная перепланировка важна и при продаже квартиры. Сложности могут возникнуть, если в имеющихся документах есть расхождения. Даже если квартира была куплена в ипотеку, сотрудник оценочной конторы обязательно увидит переделанный балкон в квартире, сфотографирует его и подготовит официальную оценку для банка», — объясняет Вадим Ткаченко из vvCube.
Каждая комбинация начинается с чертежа, на котором зафиксированы размеры пространства до и после. «Вы должны обратиться в дизайнерское агентство с соответствующей лицензией, которое готовит план реконструкции. Затем вы должны получить одобрение проекта от органа здравоохранения и контроля заболеваний и районной администрации. После этого можно приступать к ремонту. Затем вам необходимо получить новый технический паспорт и зарегистрировать квартиру в новых районах. Затем нужно подать документы в МФЦ и получить новое предложение из ЕГРН», — советует Ткаченко. Если объединение кухни и балкона/лоджии повлияет на несущую конструкцию, потребуется заключение от разработчика проекта, говорит Геннадий Нефедовский, юрист, доктор юридических наук. Кроме того, он подчеркнул, что если вы сносите подоконник или перегородку, то вам необходим теплотехнический расчет и экспертное заключение о безопасности работ. «Вам также нужны документы, подтверждающие право на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из государственного реестра, подтверждающая право на собственность. Также понадобится акт участия или акт приема-передачи квартиры, технический паспорт квартиры из бюро технической инвентаризации», — заключил юрист.
Что должен знать собственник перед тем, как сделать из лоджии и комнаты единое пространство
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость».
Юрист назвал несколько причин, которые могут помешать перепланировке балкона или лоджии. Самая важная из них: несущие стены. Если это указано на плане, разрешение на перепланировку не будет выдано.
«Часто в зданиях стены, отделяющие балкон или лоджию от комнаты, не могут быть снесены, потому что они являются несущими. Поэтому в таких случаях разрешение на строительство не выдается», — говорит Оксана Васильева.
Подоконники и балки играют важную роль в зданиях: они стабилизируют оконные проемы и не дают холоду проникать в квартиру. Чтобы узнать, можно ли их демонтировать, необходимо обратиться к строителю дома.
Если ваша квартира находится на пятом этаже или выше, вам следует оставить перегородки на месте. Их ширина должна быть не менее 1,2 метра. Это требования пожарной безопасности. Если в квартире что-то загорится, люди смогут спрятаться за перегородкой.
Если добавить лоджию, температура в квартире может понизиться, что не предусмотрено законом и создает риск появления плесени.
Присоединение лоджии в общежитии: личный опыт
«Единственный способ поддерживать среднюю температуру в помещении — застеклить и утеплить балкон (лоджию). Только это разрешено не во всех зданиях. Нужно проверить планировку здания и максимальную нагрузку, на которую рассчитана балконная плита», — объясняет Оксана Васильева.
Илья и Алена решили присоединить лоджию к своей комнате, когда захотели приватизировать свою квартиру в общежитии. Лоджия находилась рядом с коридором возле лифта. Первоначально коридор был выделен как нежилое помещение. Однако позже орган планирования подготовил план, согласно которому коридор можно было приватизировать.
Супруги изучили план здания и обнаружили, что блок порогов не был предназначен для тамбура. Они хотели создать на лоджии небольшую гардеробную и кабинет. Они сломали парапет, установили двойное остекление, подогрев пола и поставили французские двери.
Если ваша нынешняя квартира кажется вам тесной и уже не отвечает вашим потребностям, вам стоит взять ипотечный кредит. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования.
Вы хотите взять ипотечный кредит, но различные условия, документы и процентные ставки не дают вам покоя? Совкомбанк предлагает кредиты на самых выгодных условиях. Программы ипотечного кредитования помогают людям с разными потребностями и финансовыми возможностями приобрести жилье своей мечты. Простая система оформления документов и широкий выбор вариантов приблизят вашу мечту.
Илья рассказал нам, как он в одиночку превратил холодную лоджию в уютное помещение:
«Сначала я просто установил деревянные рамы вокруг лоджии. Затем я убрал рамы, французские двери в комнату и часть стены под окнами (парапет). Над балконным проемом я закрепил металлические уголки для будущих французских дверей. Я сделал обрешетку для стен и потолка и проем шириной три метра для окон с двойным остеклением.
Я установил двойное остекление. Я зацементировал все стыки на верхнем этаже и на первом до шестого этажа, чтобы избежать протечек от дождя и других проблем. В это же время я построил навес вдоль лоджии. На стены и в крыше я уложил пергамин и слой минеральной ваты толщиной 100 мм, затем снова пергамин. Все это я зашил штукатуркой. Швы заделал гофрированной лентой и шпаклевкой.
На пол я положил слой керамзита, а затем нанес цементный раствор с цементом и песком. Крепежные рейки для укладки нагревательного кабеля для пола. Снова укладка кабеля с помощью цементного раствора. Подключение термостата к заземлению электросети. Крепление термостата к стене.
Отделка: оштукатуривание кирпичной кладки внутри лоджии, покраска потолка водоэмульсионкой, наклейка обоев, укладка линолеума, установка дверей. Вот и все».
Ранее супруги не давали согласия на перепланировку. Однако перед приватизацией был составлен новый план, который включал ремонт лоджии.
Межведомственная комиссия, осмотрев квартиру, пришла к выводу, что приватизируемая площадь не противоречит плану. Было отмечено лишь отсутствие двух встроенных шкафов. Лоджия за двойными дверями удовлетворила инспекторов. Таким образом, на текущем плане приватизируемой квартиры показана дверь в полном проеме лоджии.
Описанный пример относится к 2010 году, и этот случай не следует рассматривать как эмпирическое правило, поскольку дома имеют различные планировки и функции. С тех пор правила переоборудования лоджий и балконов изменились.
- Не стоит спешить и нанимать строителей, которые радостно снесут все указанные стены. Узнайте о действующем законодательстве по вопросу переустройства в вашем регионе.
- Изучите план дома, получите при необходимости консультацию юриста или других экспертов.
- Получите все необходимые разрешения, от инстанций и соседей.
- Примите решение: делать ремонт самостоятельно или приглашать бригаду. Узнайте, как правильно присоединить лоджию.
Чего нельзя делать при перепланировке лоджии
Как пристроить лоджию или балкон к комнате. Заключение:
- Проводить полное объединение ее со смежной комнатой.
- Выносить туда радиаторы общедомового отопления.
- Расширять помещение с выдвижением его за уровень стены фасада.
- Демонтировать порожек при сносе подоконного блока, а в некоторых случаях убирать и сам подоконный блок.
- Урезать полностью простенки по бокам и демонтировать перемычки сверху.
- Монтировать водяной теплый пол, подключенный к общедомовой отопительной системе.
Для наглядности нужно отдельно перечислить, что по закону нельзя делать при переоборудовании лоджии:
Пошаговый процесс объединения
Если что-то из этого планируется или осуществляется, то вам запрещено это делать.
Частичное объединение
Все настолько сложно, что кажется, будто не стоит переоборудовать комнату, примыкающую к лоджии. Но почему бы и нет, на самом деле? Если вы действительно этого хотите, вы можете подстроить допустимые варианты под свои интересы.
Например, можно выполнить частичное слияние без сноса шпального блока, демонтировав шпалу и перегородку. Порог, кстати, демонтировать не следует, поскольку он все еще является частью несущей конструкции, поддерживающей плиты перекрытия. Он также закрывает стыки между основными плитами перекрытия и предотвращает их промерзание.
Полный снос подоконного блока
По соображениям пожарной безопасности перегородки не могут быть полностью удалены. При минимальной длине 1,2 м они служат дополнительным защитным экраном, за которым человек может укрыться в случае пожара. Это относится к квартирам выше пятого этажа. В некоторых случаях их снос, а также блокировка подоконников все же допустимы, но между кухней и лоджией должен быть тепловой барьер. В противном случае будут значительные потери тепла не только в одной квартире, но и во всем доме (нарушится теплообмен). Это еще один способ соединения смежных помещений, но поочередно.
Снос подоконника для соединения лоджии со смежной комнатой допускается только в том случае, если он не является частью несущей стены. При планировании такого проекта в монолитном или сборном здании не избежать серьезных технических расчетов. Но если они все же разрешены, возникает вопрос: «Что делать с радиатором, нельзя ли его перенести?
Установка французских дверей
Радиатор необходимо перенести к ближайшей стене.
Лучший способ интегрировать балкон в гостиную, спальню или кухню — установить французскую раздвижную дверь (конструкция от пола до потолка, пропускающая свет от пола до потолка). План следует составить заранее. Специалисты рассчитывают, что и сколько можно снести для конкретного дома, квартиры и комнаты. Маловероятно, что порог, пороговый блок и перегородки будут снесены полностью. Однако даже частичный снос подлежит согласованию.
Также необходимо, чтобы в проект был включен расчет тепловой эффективности будущего ограждения. При объединении кухни и лоджии не допускается установка тонкого окна с одинарным стеклопакетом, так как оно гарантированно не обеспечит такую же теплоизоляцию, как снесенная стена. А балконные двери — это разновидность панорамного остекления. Поэтому для таких целей используются рамы из толстого профиля, заполненные стеклопакетами. Стекла двигаются по направляющим в верхней и нижней части проема.
Законодательство предусматривает, что все ограждающие конструкции (стены и окна) жилища должны быть достаточно утеплены в зимний период. Допустимая температура в помещении составляет не менее +18 градусов Цельсия, а влажность не должна превышать 60 %. Если владелец жилья устанавливает французскую дверь, температура не должна превышать
